加拿大有134万套空置房产，但为什么又有这么多人会在加拿大囤积房产呢？
<p>加拿大地产信息网站Better Dwelling的斯蒂芬·蓬瓦西发表<a target="_blank" rel="noopener noreferrer" href="https://betterdwelling.com/the-world-has-millions-of-vacant-homes-and-1-3-million-are-in-canada-oecd/#_">文章</a>，分析了经合组织关于成员国房产空置率的数据。数据显示，加拿大有134万套空置的房产，虽然与美国的1555万套相比不算太多，但也是成员国中的第五位。这是因为加拿大拥有低廉的持房成本以及优渥的贷款条件，使更多人愿意在加拿大囤积房屋。</p>
<p>整个世界正在经历住房短缺，但空置的房屋却几乎没有动静。经合组织的最新数据显示，其成员国中的4.26亿套住房中有4200万套是空置的。没错，在发达经济体中，大约十分之一的房屋是空的。这意味着有多年的住房供应被当成了黄金的替代品。</p>
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<figcaption> <span style="color:rgb(25,27,38);">Image by </span><a target="_blank" rel="noopener noreferrer" href="https://pixabay.com/users/piro4d-2707530/?utm_source=link-attribution&utm_medium=referral&utm_campaign=image&utm_content=1560788"><span style="color:rgb(25,27,38);"><u>PIRO4D</u></span></a><span style="color:rgb(25,27,38);"> from </span><a target="_blank" rel="noopener noreferrer" href="https://pixabay.com/?utm_source=link-attribution&utm_medium=referral&utm_campaign=image&utm_content=1560788"><span style="color:rgb(25,27,38);"><u>Pixabay</u></span></a><span style="background-color:rgb(255,255,255);color:rgb(25,27,38);"> </span>
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<p>许多国家没有思考为什么空置的房屋如此有吸引力，只是成倍地增加让人想囤积的理由。如果我们建造更多的房屋，然后给投资者廉价的钱，那么也可以有足够的房子来囤积，对吗？反正你们差点就这么做了，所以也已经成功一半了。那么让我们先来看看这个问题已经有多么糟糕了吧。</p>
<h3>加拿大有超过130万套空置房屋，大约等于6年的供应量</h3>
<p>加拿大是世界上空置房屋数量最多的国家之一。经合组织的最新数据显示，有134万套房屋空置，或占全国1541万套房屋总数的8.7%。这相当于近1/12的房屋，或按2016年至2019年的平均建设速度，约6年的住房供应。在发达经济体中，加拿大的空置房屋数量位居第五。 </p>
<h3>美国拥有世界上最多的空置房屋</h3>
<p>美国又双叒叕第一了！炸鸡的发源地也是空置房屋之王。最新数据显示，美国有1555万套房屋空置，约占全国1.3968亿套房屋的11.1%。这相当于每9套房屋中就有1套，或全美近十年的供应。没有其他国家的空置房屋数量接近这个数字。因空置房屋而臭名昭著的日本位居第二，但日本的数量仅是美国的一半。</p>
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经合组织成员国的空置房屋数量，美国远超其他各国。来源：经合组织，Better Dwelling整理
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<h3>日本的房屋空置率最高，大约每7户中就有1户</h3>
<p>说到日本，那里的空置房屋率在数据集上名列前茅。最新数据显示，有846万套房屋空置，约占全国6442万套房屋总数的13.6%。即约七分之一的房屋被空置，这是多得要死的空置房屋。日本不太像七国集团中的一员，反而而更像一个新兴市场，如塞浦路斯（12.5%空置）、匈牙利（12.3%）和巴西（11.1%）。至少在住房方面是如此。</p>
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经合组织成员国房屋空置率（按百分比），日本为榜首，英国是最后一位。来源：经合组织，Better Dwelling整理。
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<h3>英国的空置房屋令人厌烦，但相对较少</h3>
<p>值得注意的是，对于一个先进的经济体来说，英国的空置房屋相对较少。最新数据显示有22.5845万套空置房屋，仅占全国2441万套房屋总数的0.9%。与其他国家相比，每108户中有1户空置房屋的问题似乎要小得多。但它仍然是一个问题，它只是不像在美国或加拿大那样是个大问题。</p>
<p>不过，英国使用的计算方法突出了一些更全面的问题。他们的数字不把第二套住房的空置计算在内，但这在许多地区都是问题。如果将第二套住房包括在内，这个比率就是经合组织报告数字的两倍。这就是说，英国低估了空置房屋的问题。全球的数字也很可能被倾斜到一个较低的估计值。低估一个数字可能会让人们感觉更舒服，但不能解决这个问题。</p>
<h3>激励措施倾向于促进人们拥有空置房屋</h3>
<p>为什么要保持房屋空置？有很多原因，但激励措施是最大的原因之一。空置房屋最多的国家拥有较低的持房成本，并且欢迎外国资本。这些国家中的大多数甚至不收集受益所有权（beneficial ownership，不仅仅是法律上的所有人，而是所有对一项投资有控制权的人，如经济人，都可以被称为受益所有人）数据，这点很疯狂。用普通人能懂的语言来说，这意味着他们不想知道谁是房屋的真正主人，只是想知道谁是联系人。</p>
<p>当房价上涨的速度快于持房成本时，持有空置的房屋是有意义的。特别是在住房危机中，因为它创造了一个人为的供应短缺。空置的单位不仅仅会升值，它们也促进了房价的上涨。</p>
<h3>英国的低空置率可能是由于高持房成本造成的</h3>
<p>高持房成本可能解释了为什么价格高增长的英国会有这么少的空置房。如今，英国的政策对房地产投资者有些不利。这使得它对持有空置房产的吸引力大大降低。特别是考虑到有这么多其他地方可以持有空置房产。</p>
<p>以非英国居民的投机者税为例。自2015年4月以来，英国住房须缴纳18%至28%的非居民资本收益税（NRCGT）。这项税款在2019年被扩展到非住房。没错，它适用于销售价格，而不是购买价格。如果适用于购买价格，谁又会在乎呢？后者可以通过限制供应来帮助推高住房成本，这意味着几年后你仍然可以像强盗一样赚取大量利润。</p>
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<figcaption> <span style="color:rgb(25,27,38);">Image by </span><a target="_blank" rel="noopener noreferrer" href="https://pixabay.com/users/stevepb-282134/?utm_source=link-attribution&utm_medium=referral&utm_campaign=image&utm_content=491626"><span style="color:rgb(25,27,38);"><u>Steve Buissinne</u></span></a><span style="color:rgb(25,27,38);"> from </span><a target="_blank" rel="noopener noreferrer" href="https://pixabay.com/?utm_source=link-attribution&utm_medium=referral&utm_campaign=image&utm_content=491626"><span style="color:rgb(25,27,38);"><u>Pixabay</u></span></a><span style="background-color:rgb(255,255,255);color:rgb(25,27,38);"> </span>
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<p>此外，由“非自然人”（如公司等）拥有的房产也要缴纳年度税。对于超过50万英镑的房屋，公司财产年度税（ATED）会在年度持房成本上增加一个百分点。请记住，如果你的年度成本上涨高于持房成本，你每年都会亏钱。</p>
<p>除此之外，你也不会想保留传给你的昂贵的房产。英国还对超过32.5万英镑的收益征收遗产税。这使得房产的传承与公司相比，不是最理想的财富储存法。</p>
<p>哦，对了，他们现在还收集受益所有权的信息。最初，英国不知道谁拥有什么产业，这是过去的遗留法规，因此皇室成员可以隐藏他们的财富。女王甚至为取得豁免权而进行游说，因为他们也不想让你知道他们藏了多少现金。多年来，随着越来越多的透明度规则被采纳。现在仍在英国的家中藏匿毒品收益已经不太明智了。特别是因为还有更多有吸引力的选择，比如许多女王治下的英联邦国家仍然不收集这些信息。</p>
<h3>加拿大是囤积闲置房产的理想之地</h3>
<p>尽管加拿大有非居民税，但它们大多只是一个公关工具，为了能驳回这个问题。这些税只适用于一个小区域，可以通过在边界以外的地方投资来规避。加拿大重新当选的领导层承诺要彻底禁止非居民购买。然而，他们不知道谁是非居民，并期望继续保持这种状态。</p>
<p>加拿大没有受益人的登记制度，不列颠哥伦比亚省（BC）是最近的一个例外。目前仍没有办法知道谁最终拥有一处房产，只知道该去联系谁。通过设立一个实体，如公司或信托基金，可以实际规避这一点。或者至少能够混淆视听，让政府无法知道谁是真正的主人。一些专家承认这是事实，但却以做起来“太复杂”为由将其驳回。当然……支付1万美元的法律费用以避免支付6位数的税单，这肯定不是一个富人会做的事情。</p>
<p>我倾向于反对这种说法，因为这不是我们长期以来看到的数据。监察贪腐的非政府组织透明国际对加拿大房地产的研究（笔者有幸协助进行）发现这是一个巨大的问题。报告发现从2008年到2018年，登记在公司实体名下的抵押贷款有285亿美元。这还仅是在大多伦多地区，而不是在全国。它们是由名下有几处投资物业的普通投资者所持有的吗？还是由口袋里钱多得花不完的跨国毒品大亨所持有呢？</p>
<p>没有人知道，因为加拿大不遗余力地确保这些数据不为人所知。但这肯定不会阻止政府宣布它们是国内人持有的。该怎么叫这种行为呢？故意视而不见？总之，问题的关键是，因为没有登记制度，所以这项措施只是一种空置的威慑，毫无作用。</p>
<p>加拿大也有出了名的低房产税率和廉价的货币。通常情况下，一个国家在两者间只占一个，但两者结合起来就好像是在求着人们保持房屋空置。这是一个房产税低于1%的国家，一个中央银行将抵押贷款推到了2%以下，再加上4%的通货膨胀。在这种情况下，你必须是一个傻瓜，才会不持有空置的房产。</p>
<p>没有遗产税也意味着，如果你继承了别人的住宅，你就不用支付任何费用。就个人而言，如果我在加拿大安排投资，我也会囤积房产。特别是在这个它有意创造的“永远上涨”的环境中。</p>
<h3>解决持有空置住房的激励措施，就能释放多年的供应量</h3>
<p>在高利率环境下，空置房屋可能看起来不是什么大问题。高利率意味着需要将房产用于最佳用途，因为持房成本增加了收益的风险。不过，目前的低利率环境是建立空置房产资产组合的理想选择。如果价格上涨得足够快，你甚至可以利用空置的房产借到便宜的债款来实现财富。或者购买另一处房产，这也是加拿大式的做法。</p>
<p>这并不是一个意外。世界上一些最富有的人都被建议这样做了。它利用了一项旨在“帮助”家庭的善意税收政策。在现实中，这项政策使情况变得更糟。虽然很难说服那些能够在房产投机中赚钱的人，但更昂贵的债务能使住房更便宜。</p>
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Photo by <a target="_blank" rel="noopener noreferrer" href="https://unsplash.com/@danieltuttle?utm_source=unsplash&utm_medium=referral&utm_content=creditCopyText">Daniel Tuttle</a> on <a target="_blank" rel="noopener noreferrer" href="https://unsplash.com/s/photos/empty-house?utm_source=unsplash&utm_medium=referral&utm_content=creditCopyText">Unsplash</a>
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<p>由于政策制定者试图建造足够多的房屋来“追赶”需求，多年的供应量实际上被闲置了。没有人意识到在短时间内加速供应会对建筑产生过剩的需求。这促使建造房屋的成本提高，从而使住房变得更加昂贵。</p>
<p>他们似乎也没有意识到，他们印钞票的速度比住房建设的速度还要快。这就为投资者提供了资本供应，能够以比建房更快的速度挖走房产。例如，投资者捕获了多伦多超过四分之一的住房供应。也许他们确实也意识到了这些问题，他们只是希望受到影响的人不知道。</p>
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