中国大陆政府 8月28日推出一揽子房地产制度改革，开始调整延续二十多年的商品房预售和开发融资模式。新规要求，新项目原则上优先采用现房销售；仍采用预售的住宅，单栋建筑至少要完成主体结构封顶。
更关键的是，预售住房的个人按揭贷款今后要等到项目完成竣工备案后才能发放。
这意味着购房人的按揭资金，将不再像过去那样，在项目尚未建成时就成为开发商的重要建设资金来源。
长期以来，中国大陆房地产行业普遍依赖预售制度。开发商拿地后，在项目建设早期出售期房，购房者支付首付并办理银行按揭，开发商由此提前获得大量现金，再把这些资金用于继续施工、偿还债务或开发新的项目。
这种模式大幅提高了资金周转速度，也支持了过去二十多年房地产行业的快速扩张。
但房地产市场进入下行周期后，这套模式的风险集中暴露。部分高负债房企资金链断裂后，大量项目停工甚至烂尾，一些购房者在尚未拿到住房的情况下已经开始偿还长期房贷。
房地产危机因此不仅成为开发商的债务问题，也逐渐演变成购房者对期房交付和预售制度的信任问题。
新制度开始重新分配这一风险。
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今后，开发商如果在项目竣工前无法提前获得购房者的按揭资金，就必须更多依靠自有资金和银行开发贷款完成建设。配套政策同时建立房地产项目主办银行制度，由一家银行负责或牵头提供项目融资，并加强对资金使用和工程进度的监督。
预售项目的开发贷款期限最长可达5年，现房销售项目最长可达7年。
新规下房地产项目建设阶段的融资责任，将更多回到开发商和银行。过去由购房者预付款和按揭资金承担的部分建设风险，也将逐步转向专业金融机构和开发企业。
对房地产行业而言，这可能带来一次明显洗牌。资金实力较强的大型房企更容易承受从拿地、施工到竣工之间较长的资金占用周期，而高度依赖预售回款和快速周转的中小开发商将面临更大压力。
过去依靠“卖期房、回笼资金、继续拿地”的高杠杆经营模式，生存空间将明显缩小。
政策没有切断房企融资渠道。监管部门宣布支持上市房企再融资、并购和资产重组，银行也被要求满足不同所有制房企的合理融资需求。个人住房贷款最长期限则由30年延长至40年，以降低部分购房者每月还款压力。
这次调整并不是全面取消商品房预售，也不是单纯收紧房地产融资。已经取得建设工程规划许可证的老项目原则上仍可按照原有政策执行，新项目在达到规定建设进度后也仍可以预售。
真正发生变化的是中国房地产的资金运转方式。过去政策重点往往是降低首付、下调房贷利率或取消限购，主要解决“怎样让更多人买房”的问题；这次改革则直接触及“开发商靠什么钱盖房、银行什么时候放款、购房者什么时候承担债务，以及项目烂尾风险由谁承担”。
如果新制度持续推进，中国大陆房地产市场将逐步从期房主导转向现房和准现房销售，高预售、高杠杆、高周转的开发模式也将加快退出。（加美财经）