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全球零售业举步维艰,亚洲零售地产为何仍具吸引力?

2021-05-17 05:19:09

《南华早报》5月17日报道,虽然全球零售业在疫情中举步维艰,但亚洲零售地产市场仍具有吸引力。即使在疫情发生之前,零售业就已经不受房地产投资者的青睐了。

商店的过度建设和电子商务的兴起对零售业造成了严重破坏,削弱了人们对该资产类别的热情,特别是在美国,许多百货公司和购物中心都破产了。

 

(图源:Unsplash)

疫情推动了向在线销售的转变,并增强了对其他行业的吸引力,特别是电子商务驱动的物流市场,这也减少了零售交易在全球交易量中的份额。

根据房地产咨询公司RCA的数据,在2020年第二季度开始到今年第一季度末的12个月期间,零售投资仅占创收房地产交易的11%。在美国,2021年第一季度的零售交易同比下降44%。根据不动产公司世邦魏理仕(CBRE)的数据,相比之下,欧洲的下降幅度为50%。

然而,在引领全球投资活动复苏的亚太地区,零售交易同比增长9%。这得益于经济体的重新开放和零售业的大幅反弹。虽然物流和工业地产仍然是亚洲商业地产中最抢手的资产,这也反映了全球的趋势,但零售交易在亚洲市场中的份额比其他地区更大。

总部位于香港的亚洲最大的房地产投资信托基金Link Reit,在2月份以4.29亿美元(约合27亿人民币)收购了上海郊区购物中心七宝万科广场50%的股份,完成了其在中国大陆的第五项零售投资。该购物中心于2016年竣工,在疫情期间具有极强的韧性,在去年年底拥有近98%的出租率。

亚洲零售房地产的投资案例是令人信服的,原因有几个。首先,只要粗略地看一下全球人均购物中心面积的水平,就会发现亚太地区国家,包括澳大利亚和日本等发达经济体,与美国和加拿大相比,零售供应明显不足。即使是欧洲,由于对发展的严格限制,其人均库存也大大减少。

第二,购物中心不再纯粹是为了购物。它们越来越多地提供一种愉快的体验,使人们能够进行社交,享受不同类型的娱乐。这些新的价值驱动因素在亚洲尤其重要,因为这里有一个快速增长的中产阶级。

第三,虽然实体零售业远不如北美发达,但亚洲完全有能力应对数字革命。在采用在线销售渠道方面,亚洲零售商已经超越了西方经济体,尤其是那些处于电子商务前沿的中国零售商,在改善与购物者的数字互动方面处于更有利的地位。

有迹象表明,许多投资者对亚洲零售房地产的前景看得过重。过去几年,对更广泛的资产类别的负面情绪因疫情而加剧,导致投资者减少对该行业的投资。

房地产服务公司仲量联行在3月31日发表的一份报告指出,自2016年以来,亚洲零售资产收益率的下降低于写字楼和物流收益率的下降,导致零售资产的价格更具吸引力。此外,优质购物中心在疫情期间的表现好于预期,特别是在首尔,零售运营商成功转向了娱乐和体验式零售。

不过,虽然亚洲零售物业的前景比美国和欧洲要好,但人们对购物中心的需求明显低于对物流和住房的需求,这些行业从疫情中受益更多。

零售资产,即使是那些位于黄金地段的资产,也需要大幅提升自身以吸引和保留租户。这在疫情后的世界里尤其如此,因为全渠道战略以及资产的重新定位和再利用变得越来越重要。

美国房地产咨询公司戴德梁行(Cushman & Wakefield)在香港的亚太资本市场区域总监戈登·马斯登(Gordon Marsden)说,投资购物中心需要时间和精力,而且需要高质量的资产管理来配合。

然而,虽然零售业可能被认为是一种逆向投资策略,但考虑到资本对物流资产的重视,以及数据中心的日益普及,购物中心在亚洲是稳固的主流。著名的外国投资者,包括新加坡政府投资公司GIC和美国私人股权投资公司黑石集团,在过去几年中已经在印度和中国完成了重大交易。

此外,自去年11月疫苗接种以来,人们对零售业的情绪明显好转,标准普尔500指数中以零售业为主的房地产投资信托基金已经飙升了63%,而工业和物流的Reits指数则上涨了不到9%。

随着中国和韩国成为电子商务的先锋,以及印度优质购物中心存在着巨大发展空间,亚洲零售业已蓄势待发,从全球复苏中获益。

 

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