小城镇大房价,加拿大全境房价涨涨涨,挂牌房屋抢抢抢

2021-06-10 08:04:14

Sean Wetselaar在《海象》杂志上行发表文章,称疫情发展出来的远程工作,给在大城市买不起房的小年轻多了一个去小城镇居住的选择,然而,不幸的是,小城镇的房价也已经不是可以负担的了。

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去年10月,当我和我的伴侣第一次走进我们未来的家时,空气中弥漫着一种让我很不高兴的霉味。很明显,楼上的地毯似乎是罪魁祸首,必须拆掉。当我们走到未完工的地下室时,我们的脚下的地板上吱呀作响。以前的住户用马克笔、钢笔和粉笔在裸露的干墙上涂鸦,上面写着:“谁弄脏,谁清理。” 这些褪色的字母看起来像是有人清理过,只是毫无成效。

但是,这个地方仍然有一些迷人之处。这是我想象中第一所房子的样子:一排新月形的简朴住宅中的一栋半独立双拼别墅,掩映在老树之下。这是一对年轻夫妇在安大略省小镇上的家,他们可以在这里过上我们这一代人可望而不可及的生活:有房子,有后院,如果我们有一天决定要孩子的话,也有足够的空间。

几周后,我们用比要价高出36000加元的价格买下了它。我们非常、非常幸运。尽管支付的价格是2015年售价的两倍多,但通过在挂牌前出价,我们避免了一场漫长的竞价战,这种竞价趋势最近从大城市市场蔓延到了小城镇房产。

多年来,住房成本一直困扰着千禧一代。我们中的一些人一毕业就遭遇了经济衰退,另一些人的工资停滞不前、增长受限。残酷的现实变得清晰起来:我们的经济机会比我们父母那一代少。

新冠疫情是一场噩梦,但话说回来,对于一些人来说,它起初似乎是扭转这些可怕前景的一个千载难逢的机会。像许多二十多岁的人一样,我的生活受到工作地点的限制,只能被栓在大城市里:先是多伦多,随着房价变得越来越不合理,后来又搬到了附近的伯灵顿市。

我本来已经接受了我可能未来几年都要承受超高房租的现实,但新冠疫情改变了这一点。我的工作和其他许多办公室职位一样,在疫情结束后依然保持远程工作状态,这种转变使无数年轻的中产阶级上班族重新评估他们的工作方式以及工作地点。

现在,年轻人正在逃往加拿大的一些小城镇,在那里他们设法积累的钱仍然可以买到一个小小的杂乱的房子。问题是,大家都在同一时间从大城市四散出逃。

在过去的一年里,加拿大的郊区和小城镇经历了前所未有的房产需求高峰。根据加拿大房地产协会的数据,今年2月至3月,全国房屋销售量创下历史新高,增长了5.2%。在安大略省,像巴里和达勒姆地区这样的地方增长幅度更大,在1月和2月之间的销售额翻了一番。

在东海岸,新斯科舍省房地产经纪人协会指出,4月份的价格同比上升了39.5%。加拿大瑞麦(Re/Max)地产的2021年市场展望预测,渴望从住房热潮中获利的加拿大人今年将继续搬迁。这一趋势不仅抬高了房价,而且使全国许多小城镇的房价大幅增长。

我居住的安大略省巴黎市(注:多伦多西南约100公里处),人口刚刚超过12000。该地区已经有5400套新的住宅,处于不同的工期,这些住宅在疫情前就已经存在。其中许多是面向相对富裕买家的大型现代房屋。

毕竟,逃离加拿大城市的人不仅仅是年轻人。许多中年的中上阶层人士乐于支付远远超过要价的房产,因为同样这个价格他们在小城镇买到的房子要比大城市的不知道好多少。

史蒂夫·豪斯是布兰特郡巴黎第二区的议员,他告诉我,他担心中产阶级化的问题。他住在一栋黄色镶板装饰的老房子里,他形容它“很简朴”。他说:“在这个社区,没有人在他们的浴缸上安装大理石背板或金色配件,也没有人还在建造像我住的这样的房子。”

他们为什么要这样做呢?豪斯指出,像他这样大小的地块可以有更大的房子,一个价值可能是两倍的房子。这并不难:需求的增加,加上这些小中心不断的变化,正在推动价格达到历史最高点,使一些当地人难以负担得起他们从小长大的城镇里的房子。

我的两个最亲密的大学朋友,从2017年来就一直在关注哈利法克斯Lake Echo地区的一套房子,Lake Echo是当地一个未合并的小社区。他们关注的是一栋普通的两层楼房,有米色的镶板和一个不大的后院,业主在一年多的时间里一直在尝试出售它(但失败了),要价从33.75万加元逐渐降到29.9万加元,最后在2018年10月放弃。

这在新斯科舍省并不罕见。在疫情前的几年里,哈利法克斯以外的一些郊区社区的人口停滞不前,甚至是在下降。房屋的售价往往略低于要价。有时,他们根本就卖不出去。

但是,今年年初,位于Lake Echo的小房子重新上市,并以远高于要价的价格售出,售价为40.2万加元。

萨拉·凯斯是Royal LePage公司在恩菲尔德和东汉茨(East Hants)市的房地产经纪人,距哈利法克斯以北约50分钟的车程,她告诉我,她看到该市的一栋房子以高出要价27.5万加元的价格成交。

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与之前平静的买家市场形成鲜明对比的是,凯斯所在地区的房屋正在引发竞价大战,多达20名热衷于买房的人对一栋房产提出报价。其中许多买家来自省外,有些人还来不及远程看房,就直接出价了。

凯斯并不认为,疫情过后住房价格还能继续以目前的速度增长,而全国市场似乎确实在放缓。但同比销售额仍然高得惊人。她的儿子今年21岁,计划有一天能拥有一套房子,她不确定儿子是否理解现在拥有一套房子有多难。

她说:“特别是东汉茨,是一个小社区。住在这里的人都想留在这里,但他们正在被挤出他们的社区。因此,很多首次购房者不得不去30分钟或1小时以外的地方。”

多年来,哈利法克斯逐渐上涨的住房价格已经渗透到城市以外的社区。但是,现在,这些成本也在影响着那些直到今年才出现在全国大部分地区地图上的房屋。大多数住房专家都认为,在任何地方购买第一套住房都将变得更加困难。

重要的是要明白,这不是一个全新的问题。是的,疫情是加拿大人离开城市中心的催化剂,但专家们几十年来一直关注着住房市场的趋势。

在整个20世纪90年代,作为政治上流行的削减和紧缩措施的一部分,帮助人们负担住房的联邦和省级社会系统,如合作社住房,被逐渐废除。此后,租金和住房成本一直在稳步上升(合作社住房是由合作社内的业主组成的公司拥有的一种住房。公司拥有大楼的内部、外部和所有公共区域,而居住者拥有生活空间。)

瑞尔森大学城市研究和土地开发中心主任大卫·安博斯基表示,这是一个简单的供求问题。他说:“住房市场不可能瞬间调整,如果需求大量增加,你不能说,明天你就可以使住房数量增加一倍。”

换句话说,城市规划者需要预测住房趋势,以便与市场保持同步。现在发生的价格飙升,部分原因是没有开发商会预见到,市中心以外的房屋需求激增。

加拿大的政策制定者们意识到了当前的情况。历史上的低抵押贷款利率几乎可以肯定是房屋销售爆炸的一个因素。例如,去年12月,加拿大汇丰银行提供了低至0.99%的可变利率。为了给需求降温,金融机构监管办公室在4月初提出了一些变化,这些变化将增加加拿大人获得抵押贷款的难度。

这些变化为目前的价格问题提供了一个快速的解决方案,但对于那些现在没有能力购买房产的人来说,却没有长期的解决方案,许多年轻人,特别是那些来自BIPOC(黑人、原住民和有色人种群体)和其他边缘化社区的人,哪怕是在边远地区都承担不起房价了。

虽然有些人认为目前的市场可能是泡沫,但其他人并不同意。瑞尔森大学城市研究和土地开发中心主任安博斯基说,泡沫往往是投机的产物,但是4月份,96%的Re/Max经纪人和代理人报告显示,购买房屋的大多数人是刚需买房。

现在,未来几代人获得房屋所有权的任何希望,都可能在于政府项目和非营利组织。“从租到拥有”计划(Rent-to-own programs),比如“加拿大从租到拥有”项目,多年来一直被认为是可行的解决方案。

在这些项目中,租户的月租金的一部分将用于支付房产的首付,安博尔斯基指出,首付往往是拥有住房的最大障碍。这使买方能够锁定他们的房屋价格,而不管市场会发生什么变化。这对那些低信用的人也很有用,当他们攒够了首付时,他们的信用很可能已经改善到有资格申请抵押贷款的状态。

另一个解决方案是共享产权抵押贷款。像Options for Homes这样的非营利组织,帮助中等收入的首次购房者管理他们的首付款。他们以开发商的身份购买土地,划分区域,建造公寓楼。然后他们卖掉这些单元,把他们本来可以赚到的利润,和他们的买家共同分担首付的费用。

当这些买家最终出售这些公寓时,他们需要把这些钱还回去,而Options将把这笔钱用于下一个项目的投资。

迄今为止,Options已经帮助6000多人购买了他们的第一个家,在整个GTA地区的项目价值超过10亿加元。虽然该组织的重点是多伦多和安大略省的小城市,它最近在米尔顿(多伦多西南约50公里处)的GO车站附近完成了一座公寓楼,首席执行官希瑟·特里梅因告诉我,类似的模式也适用于小城镇。

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首席执行官特里梅因表示,他们的第一个项目是在韦斯顿(Weston)开发的联排别墅。她说:“所以它可以以其他形式运作,我认为它绝对可以在低密度社区运作。”

特里梅因说,过去有很多像Options这样的项目,而且还有一些人效仿他们的例子。联邦政府的加拿大抵押贷款和住房公司提供了一个名为“首次购房奖励”的项目,该项目是基于Options的模式运行的。该计划允许首次购房者与政府签订共有产权抵押贷款,由政府承担5%或10%的费用。

如果没有这样的计划,特雷梅恩预测,整个一代人在年老时都会陷入困境。

她说:“作为一个社会,如果我们生活在一个假定人们不会拥有自己房子的世界里,我们会发生什么?人们在某种程度上,通过出售、缩小资产规模和将资产货币化来资助他们的老年生活……我们现在不能解决这个问题,但至少我们可以继续帮助人们获得住房。”

在我们到达巴黎(注,安大略省的小镇,不是法国首都)后不久,也就是12月底,安省进入了第二次大范围的封锁。我和我的伙伴在一月的时候探索着这个陌生的新家。因此,我们沿着巴克布什小道散步,该小道在城镇边缘的森林中环行。

在我们第一次去的时候,小道上全是冰,森林里是一片肃穆的寂静。在很长一段时间里,唯一的声音是我们的低语声和一条宽阔的汩汩流淌的河流,这条河流的流动速度快得惊人。自从在疫情第二波高峰期进行了一次混乱的迁移后,我第一次感觉到这个地方是我的家。

沿着小路的后半段,小路一直延伸到树林的边缘,在它们之外是一大片玉米田。

豪斯议员曾向我夸赞过这个地方的优点,但是有一个问题,县里为这条小路征用了土地,但沿着它的边界,发展的脚步没有停止,很快有一天,所有这些玉米田都会变成房子。

现在的问题是,谁能买得起这些房子?

 

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