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美国房产价格和租金再涨下去,美联储可能不得不停止量化宽松政策

James Politi在《金融时报》发表文章,如今的住房市场由于供应紧张、经济持续改善,导致房租和房价都在飙升,美联储担心这会给中低收入家庭造成额外的压力,部分美联储官员主张缩减抵押贷款支持证券的购买量来给房市降温,但此举能否顺利实施,实施后的效果如何,目前都还是未知数。

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在旧金山从事住房政策工作的慈善机构,住房行动联盟的执行董事托德·戴维说,所有迹象都表明,湾区的租金在经历了新冠疫情导致的低迷之后,出现了反弹。

他说:“目前的趋势是上升的,一年后,如果我们不增加大量供应,旧金山的租金价格将再次达到历史新高,而且没有迹象表明我们会增加供应。”

住房支出是沉睡的巨人,它可能会颠覆有关美国通胀日益激烈的辩论。住房问题正迅速成为美联储官员、拜登政府内部以及私人经济学家讨论通胀时的一个关键指标。

今年到目前为止,与二手车、机票和能源等项目的飙升费用相比,消费者价格指数中,住房部分的涨幅相对较小。

但是,住房成本一直在上升,6月份显示2.6%的同比增长,而2月份的同比增长为1.5%。

美国住房成本正在回升,数据源:美国劳工统计局

如果住房价格保持相对可控,它们可能有助于确保通胀得到有效控制,从而证实美联储和白宫有关价格压力将消退的预期。

但是,如果在许多城市的房屋价值飙升的背景下,房价继续以小幅但稳定的速度增长,这可能意味着高通胀将比预期持续得更久。

住房成本约占整个消费者价格指数(CPI)总成本的三分之一,包括租金价格以及“业主等值租金”(owner-equivalent rent),即业主将拥有的房屋转化为出租房需要付出的成本(如房贷、地税等)。

房地产市场咨询集团Zonda的首席经济学家阿里·沃尔夫说:“根据我们的计算,市场要到2023年或2024年才会完全平衡。因此,我不确定租金的上升是暂时的。”

她补充说:“假设经济继续改善,就业增长数字持续变好,我认为租金会继续面临上行压力。”

到目前为止,经济中租金成本的上升并不是特别大,甚至还没有回到疫情前,即3%以上的水平。

但如果这种情况持续下去,甚至加速,可能会给美联储带来重大的问题,因为成本上涨将嵌入到租赁合同中,使其难以逆转,更高的租金还可能影响通胀预期,而通胀预期是货币政策制定的一个关键因素。

美联储首选的通货膨胀衡量标准,即个人消费支出指数,并不像CPI那样重视住房成本,但央行可能会发现,住房方面的费用上涨越来越难以忽视。

俄勒冈大学教授、咨询公司SGH Macro Advisors首席经济学家蒂姆·杜伊在本周的一份说明中写道:“人们不会每个月买一辆二手车,而许多人每个月都要付房租。”

在上周的两次国会听证会上,美联储主席鲍威尔多次被立法者问及住房的可负担性,这表明对于民主党人和共和党人来说,住房成本的上升在政治上也变得越来越敏感。

鲍威尔说:“我不知道住房价格在未来会怎样。但需求很大,即使抵押贷款利率上升,我认为依然会有大量的需求。那么问题是,有多少供应可以进入市场?而这却是我们无法控制的。”

住房专家表示,由于住房建筑商在疫情的早期阶段暂停了建设,现在正在努力赶上需求,因此供应限制仍然很严重,通过改变分区限制允许建造更多的住房是一个有争议的过程,可能需要很长的时间才能实现。

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沃尔夫说,目前,最大的租金增长主要发生在亚利桑那州和德克萨斯州等阳光地带,包括旧金山在内的沿海大城市的租金增长则更为平缓。

一些经济学家担心的一个问题是,今年晚些时候,当疫情期间的暂停驱逐令被取消时,加上房产价值的上升,以及租户收入充裕的预期,房东可能会提高租金,以弥补疫情期间失去的收入。

但其他经济学家并不认为住房通胀会成为问题,他们指出,这种转变是缓慢的、周期性的。

经济研究服务公司MacroPolicy Perspectives的联合创始人朱莉娅·科罗纳多说:“我们只是还没有那么确定,我们已经看到了通胀机制的变化。”

即便如此,财政部长耶伦上周对住房市场的过度热度表示了一些担忧,尤其是对中低收入家庭的影响程度。

她说:“我确实担心较高的房价,将对首次购房者或收入较少的家庭造成压力。”

在美联储,围绕住房通胀展开辩论之际,央行正准备开始放缓对货币的支持力度,这导致了低利率和抵押贷款利率,帮助推动了房价的飙升。

一些美联储官员主张央行更迅速地缩减每月400亿美元的抵押贷款支持证券的购买量,以便为住房市场降降温,但其他人认为,此举不会有立竿见影的效果。