即使加拿大房价回落,加拿大可负担房价的日子也一去不返了

2021-07-24 19:46:31

《环球邮报》于7月22日发表评论,认为按照目前加拿大的平均房价水平,要使房价降到疫情前的可负担房价的标准几乎不可能,除非出现重大经济危机。

这就是加拿大住房市场的冷却方式:从千阳般的激烈白热化到仅仅是炙热。

6月份的全加销售数据显示,二手房屋的平均价格为67.9051万加元,低于5月份的68.8万加元和3月份的71.6828万加元的历史峰值。这种下降的势头是最受欢迎的,因为住房市场已经成为一个问题。我们已经向今天的年轻人兜售了拥有住房的好处,但他们越来越频繁地被市场的价格直接挤出。

Photo by: IDuke via Wikimedia Commons

当移民局重新开放时,住房价格有可能达到的另一个高点,而且沉积在储蓄账户中的数十亿资金也会被用来支付首付。但是,随着利率预计将在未来18个月的某个时间点上升,以及买家不愿意以现在的价格购买房屋的征兆,很容易预测我们已经看到了这个经济阶段的房价峰值。

可悲的是,对于那些看着全加各地城市的市场并认为“不可能”的年轻买家来说,这消息也算不上鼓舞。只有房价的急剧回落才会能改变负担能力。

为了了解价格在疫情中的变化,请回顾一下2019年夏天新冠之前的世界。全国平均转售房屋的价格在50万加元左右反弹,同比价格增长在2%至4%之间,销售水平远低于2016年至2017年的繁荣。那时的抵押贷款利率也更高,但与今天相比,对负担能力的焦虑可以忽略不计。

要回到2019年夏季的水平,全加平均转售价格将不得不下降约25%。但可不要急着高兴。这种规模的住房崩溃很可能与经济衰退打包在一起,其对经济的影响可与疫情相媲美。

从目前的水平下降10%将意味着一个重大的回撤。然而,价格仍然只是接近2021年初的水平,而这又比我们在2019年夏天看到的价格高出10多万加元。

在疫情的经济大趋势排名中,住房列在首位。低利率加上对独立屋的超常需求,让我们在短短一年左右的时间里看到了十年的房价上涨。如果没有经济灾难,则很难看到价格回到疫情之前的水平。

较低的价格将有提高负担能力,而较高的收入也将有助于负担能力。联邦政府5月份的工资结算数据显示,私营领域的年平均工资增长率为2.1%,而公共部门则为0.9%。由于5月份的通货膨胀率为3.6%,这也并不非常鼓舞人心。

然而,有迹象表明,疫情导致的劳动力变化将推动一些部门的工资上涨。企业很难找到工人来填补需求,而更具竞争力的薪酬显然是吸引人的方法。

不过,提高工资解决负担能力的办法很棘手。工资的急剧增长是通货膨胀的一个迹象,可能会促使加拿大央行在加息方面采取更多的措施。

鉴于房价的紧张程度,更高的利率几乎肯定会推低房价。但较高的抵押贷款利率抵消了较低价格带来的好处。

以2.09%的五年期固定利率抵押贷款在25年内摊还计算,如果以10%的首付购买6月全加平均转售价格67.9万加元的房子,每月将花费2696加元。如果在抵押贷款利率上增加一个百分点,并将房屋成本降低10%,结果还是2710加元的还款。

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政府可以通过对住房征收这样或那样的税的措施来使得价格下降,但现在看来这不太可能。建造价格更易接受的房屋将有助于稳定市场,但这是中长期内的措施。

目前,价格从3月的高峰回落一点点都有帮助。但只有全面的房地产崩溃才能让我们回到疫情之前的价格。许多投资者在2020年市场暴跌时买入股票,以至于经纪人被交易需求量困住了。但如果住房价格崩溃,我们还会这么大胆吗?

 

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