加拿大禁止外国人购买房产,真的会有作用吗?

Jameson Berkow在BNN Bloomberg发表文章,称加拿大即将实施的外国购房者禁令不但不能解决加拿大的住房危机,并且有可能导致其他国家的报复性政策,伤害在国外拥有房产的加拿大人的利益,同时,专家指出,这项禁令更像是一个政治导向的政策,而并非想要真正解决国内的住房问题。

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任何想在加拿大买房的人,如果不是这个国家的公民或永久居民,可能没有多少时间了。

在加拿大人结束9月20日的大选后,一些想在加拿大买房的人不得不选择等待,因为执政的自由党和反对党保守党,都承诺至少在未来两年内禁止外国买家在加拿大购买住宅。

这些建议建立在2016年和2017年对不列颠哥伦比亚省和安大略省最热门的住房市场的外国购房者征收省级税款的基础上,但是专家们长期以来一直在争论这些政策是否有助于解决住房可负担性危机,现在,住房危机已经蔓延到温哥华和多伦多以外的地区,一位知名的政策主管警告说,联邦实施的外国人买房禁令可能会适得其反。

智能繁荣研究所政策和创新高级主管迈克·莫法特在最近的一次采访中说:“有一些美国人在这里买房,但也有一大批加拿大人在美国买房,我们需要非常非常小心,提防美国人以牙还牙。”

“你可以想象那些住在佛罗里达州、亚利桑那州、拉斯维加斯的雪鸟们(冬季搬到温暖地区过冬的人们),突然间他们不得不开始支付额外的税款?如果拜登政府或佛罗里达州的州长说,‘好吧,加拿大人要对我们在新不伦瑞克拥有渔场的人征税,那我们将对任何在奥兰多拥有房屋的加拿大人也征收1%的税’。”

他补充说:“在全球范围来看,我们加拿大人常常作为外国买家,我认为如果我们在别国被赋予同样的待遇,加拿大人会不太高兴。”

虽然很少有数据显示有多少外国人在加拿大拥有住房,但加拿大统计局2017年的一项研究发现,非居民在多伦多拥有约3.4%的住房,温哥华住房市场的数字则为4.8%。根据加拿大统计局的研究,共管公寓是最受外国买家欢迎的住房,在多伦多和温哥华,非居民分别拥有7.2%和7.9%的公寓住房,而这些数字在独立屋中下降到2.1%和3.2%。

根据美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据,加拿大人是在美国购买房产的最大外国买家,NAR的数据显示,在2020年4月至2021年3月期间,加拿大人在美国住宅房产上花费了42亿美元,占这12个月期间购买美国住宅的、所有非美国公民或绿卡持有者的8%。

不列颠哥伦比亚大学索德商学院(Sauder School of Business)的住房经济学家和副教授汤姆·戴维多夫说,他将看到美国对加拿大的外国购房者禁令进行报复,“但如果这真的发生,我认为这将增加拥有美国房产的加拿大人的生活成本。”

加拿大雪鸟协会发言人埃文·拉赫科夫斯基在一封电子邮件中说,这样的举动也会“遭到美国国会众议院和美国参议院两党代表的强烈反对”。

拉赫科夫斯基说,加拿大雪鸟协会(非营利性倡导团体)认为,对美国房产的加拿大业主征税或实施其他处罚,“将明显影响加拿大在美国的旅游业和房产所有权,而且在本届国会中,民主党和共和党都专注于推进增加美国旅游业的政策。”

Markee开发公司的创始人、多伦多前首席城市规划师詹妮弗·基斯马特认为,针对加拿大禁止外国购房进行报复不太可能发生。但她补充说,这项政策本身更多的是出于政治上的选择,而不是为了真正解决加拿大的住房危机。

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基斯马特在接受电话采访时说:“外国人不投票,所以这是一个非常容易让选民接受的政策,但我总是对那些没有数据和分析支持的政策保持警惕,因为数据和分析才能显示出问题的关键。

“对我来说,这些类型的政策风险很大,我把它们归入‘Buck-a-beer’的类别,因为它们能让人兴奋,但实际上它们什么都做不了,它给人们的感觉是正在采取一些行动,但它实际上并没有解决问题。”

注:Buck-a-beer是道格·福特领导的安大略省进步保守党在2018年安大略省大选中使用的竞选口号,这个党派承诺降低安省酒类价格,将啤酒的最低价格从1.25加元降至1加元,然而,当这个项目实施以后,这个计划并没有起到什么效果。

据BC省的戴维多夫说,非加拿大公民或永久居民买家,对加拿大房产市场的影响几乎是可以忽略不计的。

他说:“如果外国买家占市场的2%,那么即使你把这个数字翻倍,也不过就是4%的价格影响力,并且我认为即使有影响力也是在高端房产上,我不认为这对基础房产的负担能力会有什么影响。”

戴维多夫和其他持相同观点的人长期以来一直认为,购房者的国籍远不如新购房屋的用途来得重要。

Davidoff说:“让我们比较以下这两种情况:第一种情况是,莫斯科的某人在多伦多买了一套公寓,然后把它租出去,第二种情况下,温哥华的某人在多伦多买了一个小公寓,但从未使用过,所以这个小公寓现在成了一个在住房市场上不流通的单位,哪种情况的买家应该被征收更多的税?答案是来自温哥华的人,而不是那个来自莫斯科的人。”

最后,多伦多前首席城市规划师基斯马特说,禁止外国购房者进入加拿大不会是一件“有害的事情”,但她补充说:“我担心这是一个‘buck-a-beer’类型的政策,我担心这会成为我们需要进行的关于供应讨论的一种干扰。我们真正需要进行的更详细的讨论是,为什么我们需要建造更多的住房。”

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