利率上升可能遏制加拿大的房价飙升,但为何所有政党都不愿提及加息

据CBC多伦多报道,民众对加拿大房价飙升感到愤怒,但有一个解决办法几乎无人提及,当然不是那些致力成为加拿大总理的人提出的方法。

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加拿大央行行长蒂夫·马克勒姆(Tiff Macklem)坚称,他正准备推动一项有望对不断上涨的房价产生真正影响的杠杆:加息。

与加拿大多元化的房地产行业中息息相关的人,包括房主、投资者和有志购买的人,将密切关注加拿大房地产协会周三(9月15日)发布的最新数据。

他们还将关注在同一天公布的加拿大通胀数据,经济学家预计通胀率将达到3.9%。如果是这样,那将是加拿大自2003年以来的最高通胀数字。

在加拿大最热门的市场,包括大温哥华和多伦多,本月初发布的区域住房数据显示,8月份几乎没有降温迹象。但在全国范围内,许多人预计7月份的销售和价格下滑将在周三的业绩中继续。

加拿大的住房市场很复杂,受移民、人口统计、建筑速度和投机性需求的影响。但与任何昂贵的资产一样,价格和利率之间存在着明显的关系。

简而言之,对于你无法直接购买的东西,尤其是需要数年才能还清贷款的房子,它们的价格部分取决于借钱购买它们的成本。

在目前的市场上,很难断定人们对加息的恐惧会对房地产市场产生多大的影响,但如果你能相信我们的央行银行家,就能体会到加息对房市的威胁正在上升。

马克勒姆在上周对魁北克商会的讲话中表示:“可以合理地预期(加息),当我们最终确实需要减少货币刺激措施时,我们的第一步将是提高隔夜利率,这是我们的政策利率,这将在银行开始抛售债券之前发生,目前银行仍在以每周20亿加元的速度增持债券,作为刺激经济的辅助手段。”

上调利率的确切时刻将取决于诸如就业等经济指标何时反弹,以及通货膨胀是否会自行下降等因素,但加拿大银行目前预测它将在明年加息。它还将不可避免地受到美国央行的影响,原因很简单,因为与美国利率脱节太多会影响加元,从而影响出口。

英国《金融时报》上周对经济学家进行的一项民意调查显示,绝大多数人预测,美国经济走强和通胀上升将迫使美联储在明年加息。但也有不少质疑者。

最近的一幅社论漫画显示,美联储主席鲍威尔年事已高,满脸皱纹,仍然威胁要将利率从目前的低点提高。周二公布的美国消费者物价指数最新数据显示,那里的通货膨胀率仍然很高,物价同比增长5.3%,略低于上一次发布的5.4%。

迟迟不加息是有原因的。因为利率上升对股票和债券市场以及企业和政府借贷会产生广泛影响。事实上有一个论点认为,通货膨胀将不可避免,因为更高的利率会推高政府的借贷成本。

但利率肯定会对房价产生影响。正如安大略省韦仕敦大学毅伟商学院经济学家迈克·莫法特所解释的那样,随着利率下降,它们对房价产生了强烈的上行影响,如果利率开始上升,几乎肯定会发生相反的情况。

在一系列推文中,莫法特追踪了他曾经拥有的一套房产的价格,该房产见证了在2004年至2021年期间随着抵押贷款利率下降而房价上涨的情况。他的观点是,成本上涨使新进入者无法负担住房,因为同一栋房屋的价格从20万加元上涨到70万加元。

虽然所需的首付随着总售价的上升而急剧上升,但也许最有趣的是,25年期抵押贷款的利息成本在2004年至2021年之间实际上是下降的。

利率的有效下降,最近低至2%,已将百万加元抵押贷款的利息成本降至每年完全可负担的2万加元。但正如我们在过去所看到的,当利率上升时,持有的成本也会随之上升。这就改变了买家的计算方式,无论他们是自住还是作为投资而购买。

在过去,利率上升推动房价下跌,需要几个月或几年的时间才能见效。

在本届联邦大选中,主要的政党都希望使住房更容易负担。有几个政党计划增加住房建设,一些政党说他们将提供补贴以帮助新买家进入市场。但没有一个政党对提高利率的想法表示赞许。

根据加拿大与美国、英国和其他几个经济体共享的规则,政客不会谈论他们提高或降低利率的权力。这项工作正式委托给中央银行,据说是为了防止该角色政治化。但可能还有另一个原因,那就是它变得不能被提及了。

在加拿大这样一个住房市场似乎正在吞噬整个经济的国家,提高利率产生的巨大的减速影响,远远超过为首次购房者降低价格。

即使通胀上升和房地产失控最终意味着借贷成本的增加成为一种必然之恶,但迫使人们思考后果,将导致该党派不太可能成为选举时的赢家。

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