加拿大政府花费数十亿,建造了房租高达1500加元的”廉租房”

加拿大广播公司(CBC)的记者理查德·卡斯伯特森和沙伊纳·拉克调查了加拿大的租赁建筑融资倡议的成果,这是加拿大政府为了使房租能够保持可负担得起而发起的项目。但是调查发现,这项倡议下的许多房租价格往往高达一千多甚至两千加元,远非“可负担得起”。专家建议应该修改可负担的定义,并鼓励更多的非盈利机构建造租赁屋。

Birch Meadows是位于新不伦瑞克省的蒙克顿郊区的一个拥有76个单元的公寓楼,今年秋天开业时,它将为住户提供一系列的福利:有暖气的地下停车场、石英台面、储物柜和内部健身房。

今年早些时候,当联邦社会发展部长艾哈迈德·胡森宣布渥太华将向此项目的开发商提供1600万美元的贷款,条件非常优惠,他还详细说明了另一个重要的好处。

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他说,作为协议的一部分,其中一半的单位将是“极度可负担的”,这项协议是根据联邦政府的250亿美元的租赁建筑融资倡议签署的。这也是这个小城市的关键考虑因素,它正面临租金大幅上涨的问题,而这个省被认为是加拿大最贫穷的。

但事实证明,“极度可负担”是相对的。根据信息获取法公布的联邦数据显示,Birch Meadows项目的“平均可负担租金”为每月1500加元,远高于蒙克顿去年880加元的平均租金。

根据CBC对130多笔低成本贷款的数据分析,Birch Meadows绝对不是例外,这些贷款在全国范围内根据租赁建筑融资计划发放,有的甚至高达3亿美元。

对可负担的要求是获得贷款的一个关键条件。然而在超过一半的案例中,平均可负担租金高于,或预计将高于项目所在城市或城镇的大多数租户目前支付的租金。

新不伦瑞克租户权利联盟的律师和组织者阿迪亚·拉奥说:“这是一个残酷的玩笑,我们都知道想要租房的人并不富裕。”

住房负担能力已成为加拿大许多地区的主要关切点,也是联邦选举中的一个大问题,三个主要政党中的都承诺将建造、翻新或保护至少一百万套住房。

自由党在这一问题上的核心举措是国家住房战略,这是一个目前价值700亿加元的计划,于2017年启动,主要目的是建设可负担住房和削减长期的无家可归者。

虽然租赁建筑融资倡议开始时只是其中的一个小部分,但后来已经膨胀到成为这项战略中最大的单个项目。截至3月,近97亿加元已被承诺用于帮助建造2.97多万个单元,其中至少有1.8万个单元被描述为“可负担得起。”

“负担得起”的公式受到质疑

租赁建筑计划是由政府机构加拿大抵押贷款和房地产公司(CMHC)管理的。利用这项计划的开发商至少必须承诺,一定数量的单位,将以低于建筑地区家庭收入中位数30%的价格出租至少10年。而且,所收取的总租金必须比本来可以实现的租金低10%。

但是,30%的标准被批评为严重脱离现实,主要是因为租房家庭的收入中位数,往往大大低于CMHC使用的某个地区的整体收入数字。

渥太华的住房政策研究顾问史蒂夫·波梅罗伊说,这是一个没有意义的公式,他曾研究过这项计划。他说,在许多情况下,它不会迫使租金低于每月2000加元。

他说:“对开发商来说,满足标准是非常非常容易的,因此,CMHC可以为部长办公室提供新闻稿,让部长可以骄傲地站起来说,‘拿大政府为项目提供资金,使这些单位将是可负担的。却不必区分可负担的真正含义。”

加拿大各大城市买房和租房人士的收入中位数差异。数据来源:CMHC,CBC整理。

CBC的分析显示,有几个项目的“平均可负担租金”接近,有些甚至超过了2000加元。三分之一的项目的平均租金超过1500加元。

哈利法克斯的房地产咨询公司Turner Drake & Partners 的副总裁尼尔·洛维特说,这项计划是有用的,因为它为开发商提供了建造公寓的激励措施。他说,让他感到不安的是,那些已经在很难支付市场租金价的人,仍没有希望住上许多为此建造的单位。

洛维特说:“已经有很多关于这个项目的公告,吹嘘着很多关于正在建造的可负担单位,从某种意义上说,它们是可负担的,因为它们相比其他方式,确实更可负担。但它们不一定是非常负担得起的。他们也不是永远都能被负担得起。我认为,他们弄错了最急需的人群,和最关键的新供应该如何被建造。”

他说,这一举措对政治家来说相当于“猫薄荷”。这笔钱是一笔贷款,因此必须偿还,这意味着它更容易推出大量的项目,而无需面临款项所带来的预算问题。

这项计划是在加拿大租房建设低迷的时候设想的,许多城市的开发商都把重点放在公寓和住宅上。

其主要目的是刺激私营部门建造更多的租赁住房,希望更多的库存能够控制整体租金,通过贷款来吸引开发商,这些贷款通常包括非常低的利率和50年的还款期,使建筑业主有半个世纪的时间来偿还他们所欠的款项。

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CMHC以联邦选举为由,拒绝对此事发表评论。负责CMHC的自由党部长、正在竞选连任的胡森的发言人说,他无法接受采访。

但胡森在一份声明中说,计划的目标是为加拿大中产阶级增加租赁住房的供应。他说,根据计划建造的项目,“对于在高房价和缺乏出租房供应的市场上,遇到负担压力的加拿大中产阶级来说,是很好的选择。”

他说,对计划的审计发现,2019年它占了多伦多租房开工量的三分之二,审计确定计划下的一居室租金通常低于市场价格,但也建议审查这项举措如何能实现“更大的可负担性。”

蒙克顿Birch Meadows项目背后的开发商约翰·拉福德说,如果没有渥太华的帮助,他也会继续开发这个公寓楼。但他说,如果没有低成本贷款,单位租金会高出约200美元。

他说,负担得起对不同的人意味着不同的东西,但这是由项目,而不是他个人来定义的。他说,他的协议要求,他在至少20年内将租金增长保持在通货膨胀率的范围内,他认为这是一个关键的组成部分。

拉福德说“人们可以搬进来,然后突然发现他们的租金不会每年都涨,这个层面上,它是非常实惠的,因为他们可以设定自己能够支付的租金,然后也能知道它会是稳定的。”

波梅罗伊认为,计划应该重新调整,使一半的贷款的预算,专门用于渴望建造公寓楼的非营利组织,因为他们有动力保持低租金。根据今年早些时候公布的数据,非营利组织在融资中占比不到10%。

他说,由于自己非常关注项目被描述的方式,以至于他一度警告部长办公室,应该停止在有关项目的新闻稿中提及“可负担”住房。他说,描述语言确实发生了变化,开始更常提到“加拿大中产阶级”。

然而,许多公告中仍然用了可负担性等术语来表述。

在某些情况下,项目继续被明确描述为可负担住房,包括为哈利法克斯的一栋建筑提供1.15亿加元的贷款,其平均“可负担”租金将超过1500美元。去年哈利法克斯的平均租金为1172加元。

7月,自由党领袖特鲁多宣布了一项1.2亿美元的贷款,用于在安大略省布兰顿市建造302个“可负担得起的单位”。他也提到了中产阶级,然后说这座公寓楼将是一个“年轻杂货店工人”也可以称之为家的地方。

但CMHC的数据显示,这个项目平均可负担的租金预计将超过1700加元,对于收入略高于最低工资的人来说,可能是遥不可及。

租赁住房建筑量正在攀升。数据来源:CMHC,CBC整理。

自计划启动以来,加拿大的租房建设已大幅回升;过去两年的数字创下了新高。一路走来,自由党继续增加了对计划的资助,在春季预算中又增加了120亿加元。

但波梅罗伊说,把公寓建设的激增归功于这个计划是一个错误。他在1月份估计,自2017年以来,该计划影响了不到5%的租赁开工,因为私人开发商也在没有政府帮助的情况下进入市场。

波梅罗伊说:“这确实引出了一个问题,五年过去了,我们是否真的需要这一举措?当然,这也引出了另一个问题,为什么在2021年的预算中,又有120亿美元被分配给这个项目,可当时就预算问题向政府提供建议的CMHC官员就已经清楚地掌握了这些证据。”

 

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