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房地产市场大热期间,为什么美国政府手握7000处多余房产却卖不出去

纽约时报的记者简·马戈利斯于9月14日报道了美国政府一个新成立的结构:公共建筑改革委员会。这个委员会根据一项2016年的被立法成立,旨在迅速识别并出售多余的政府地产,为政府回收资金。然而委员会的成员直到2019才被国会确认入职,随后便遇到了各种繁文缛节,使它至今也只售出了一处房产。

这个计划听起来很简单。

长期以来,联邦政府拥有的地产让它有点无所适从,其中有大量空着的建筑物和未开发的场地,但它必须要在出售这些产业之前跳过障碍。因此,多余的房产继续被搁置,而纳税人却要为维修买单。

一项2016年通过的立法中提出的解决方案是建立一个独立的机构,迅速识别未被充分利用的房产,并加速处置。

但是,这个鲜为人知的机构,公共建筑改革委员会(Public Buildings Reform Board)的工作并不简单。

现有的五名委员会成员花了三年时间才宣誓就职,而且还有两个空席位未定,包括主席的席位。政府问责办公室报告说,委员会没有充分记录它如何选择出售的房产。委员会在试图出售西雅图的一座建筑时被起诉,因为这座建筑是重要的原住民部落记录的存放处。而总务管理局(General Services Administration)这个处理大多数联邦财产的机构,无视了委员会的建议。

Photo by: SounderBruce, CC BY-SA 4.0 via Wikimedia Commons

到目前为止,只有一个委员会建议出售的房产被实际出售。

游说团体全国纳税人联盟基金会负责研究的副总裁德米安·布拉迪说:“要弄走这些东西,比委员会所希望的要花更多精力。”

委员会的困难提醒我们,要解开政府的繁文缛节是多么困难。一些问题可以归结为成长的痛苦和在疫情期间运作的困难,但委员会成员认为机构已经转危为安。

但远程工作的兴起意味着联邦机构可能需要更少的办公空间,导致政府更加需要减少其物理空间。

WeWork的联邦销售主管、起草成立委员会的众议院小组委员会的前工作人员丹尼尔·马修斯说:“这个工具会在未来会变得更加重要,而不是无关紧要。”

但该委员会是否会产生其预期的影响还有待观察。

房地产公司FD Stonewater的总经理诺曼·董说:“这已经成了一场掰手劲比赛。”

他曾作为总务管理局的公共建筑服务专员支持这项立法。

多余联邦地产的问题可以追溯到几十年前,远早于公共建筑改革委员会的创建。到2003年,政府问责公室已将联邦不动产管理列入“高风险”名单,部分原因是卸除不需要的财产所面临的长期困难。

总务管理局作为联邦房东的职能,管理政府拥有的建筑物。但除非占用它的机构宣布它“多余”,管理局便不能出售这些建筑物。而各机构却没有什么动力去做这件事。

一个机构每年维护一栋大楼的成本可能低于将员工搬迁到一个较小的空间并准备出售旧楼的成本,即使从长远来看,将财产从账面上剥离是合理的。而且,各机构可能不会从出售中获得经济上的好处,因为收益往往直接归财政部所有。

如果一个机构认定一个建筑物是“多余的”,也还有其他障碍。先要把购买房产的机会提供给其他机构,如果还没有人购买,则会提供给无家可归者的服务等其他用途。这个过程可能需要几年时间,导致积压。

根据政府问责办公室的数据,在联邦政府的2015财年,各机构报告了7000多处剩余或未充分利用的房产。

Photo by: Bureau of Land Management, CC BY 2.0 via Wikimedia Commons

共和党和民主党政府都曾试图纠正这一问题。2016年,随着《联邦资产出售和转让法》(Federal Assets Sale and Transfer Act,简称FASTA)的通过,两党取得了突破性进展,这项法案仿照冷战后国防部设施的成功缩减程序。人们希望FASTA能起到“基地调整和关闭”(Base Realignment and Closure)程序对军事用地的作用,对民用财产进行调整。

奥巴马总统在离任前签署了这项法律,FASTA授权改革委员会提出三轮出售,首先是一组“高价值资产”,每片产业将收获5亿至7.5亿美元的资金。高价值资产轮也被视为一种高速策略,因为这些房产可以避开惯常的程序性障碍,直接进行销售,这笔收益将为其他房产的销售准备提供资金。在委员会六年的任期内,预计总收益为70亿美元。

但委员会成员直到2019年5月才宣誓就职,使他们必须在秋季的最后期限前争先恐后地雇用工作人员并确定高价值的房产。

位于华盛顿郊区盖瑟斯堡的一个前奈基导弹基地被选中。加利福尼亚州门洛帕克市的17英亩土地也入选,那里遍布着美国地质调查局正在腾出的建筑。这两个地区的房地产价格都很高。

但委员会在选择了国家档案和记录管理局存放历史文件的西雅图大楼时,遇上了问题。委员会成员认为,这栋破旧的建筑非常适合重新开发,但学者和部落表示抗议,他们担心无法访问里面的历史记录,这导致华盛顿州总检察长提起诉讼,并最终撤回了这处房产的出售。

委员会还建议出售切特·霍利菲尔德联邦大楼,这是一栋位于加州奥兰治县拉古纳·尼格尔市、占地92英亩的金字形神塔式的办公大楼,但历史保护问题阻碍了这一进程。

Photo by: CashewCraver, CC BY-SA 4.0 via Wikimedia Commons

FASTA房产的最终清单被缩小到了11个。为了加快销售并使收益最大化,委员会建议总务管理局雇用一家房产经纪公司将剩余的房产一起出售。委员会成员D.塔尔马奇·霍克说,委员会认为,组合销售将吸引“最大和最好的潜在买家”,他是肯塔基州路易斯维尔一家房地产公司的创始人和首席执行官。

委员会成员、前管理和预算办公室官员安吉拉·斯泰尔斯说:“我们本该是赚钱的。”

但在雇佣了一家经纪公司后,政府却改变了方向,决定自己在拍卖网站上逐一出售这些房产,这里同时也是它出售二手叉车、办公家具、铁道钉和作战靴的地方。

去年,总务管理局在拍卖网站上出售了59处房产,总额为5259万美元,但这只是设想FASTA时,期望收获的一小部分价值。

总务管理局的一位发言人克里斯蒂娜·威尔克斯说:“本单位认为将单个财产销售,而不是以捆绑式的组合销售来出售房产,是最好的行动方案。”  

但到目前为止,只有8处FASTA的房产被拍卖;其中只有位于爱达荷法尔斯市的一个停车场以26.8万美元售出。

委员会成员、前总务管理局官员大卫·温斯特德说:“结果好不好,卖了才知道。完成这些销售需要较长的时间,而我们急于完成这些销售并将资金投入公共资产基金。”

拍卖政府房产的网站。来源:网页截图

在收益慢慢积累的同时,委员会正在收集其下一份地产清单,这份清单将于12月到期,并对其业务方式进行了一些改变。为了回应政府问责办公室的批评,委员会已经加强了文件记录。在西雅图房产销售失败之后,委员会成员正在与潜在房产所在地区的政府官员进行更多的接触。

斯泰尔斯说:“我们学到了一个教训,沟通绝对是重要的。”

尽管他们早期遇到了不少问题,委员会成员仍然对他们的任务持乐观态度,其中包括提出整合机构业务的建议,而这也可能释放出更多的建筑物供出售。还包括让更多人知道他们的存在。

委员会需要在2025年之前做出成绩。