多伦多去年房价飙升30%,“豪宅税”能否彻底解决住房危机?

2022-01-07 19:11:42

据CBC报道,加拿大多伦多和温哥华等地的房价以令人眩晕的速度上涨,买房对普通工薪阶层来说似乎越来越遥不可及。温哥华一家智库提议对价值超过100万加元的房屋征收新税,以帮助缩小住房负担能力的差距。但这真的能管用吗?

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尽管加拿大的住房市场在2020年3月疫情开始时陷入了冰点,但很快就卷土重来,2021年的大部分时间都在火速上涨。去年11月,全国平均房价超过72万加元,创下历史最高纪录。尽管房价如此之高,但去年还是有超过63万套房屋易手,打破了年度销售纪录。

这种迅猛的发展速度促使人们担心,如果市场脱离轨道,将会有痛苦的报应。但到目前为止,政府提出的所有针对性解决方案,从房屋空置税、炒房税、外国买家税,到禁止盲目竞标,在试点地区都没有成功地减缓上涨趋势。

本周,来自加拿大两个最昂贵的住房市场——多伦多和温哥华的新数据显示,房价正在进一步上天。

上个月,大多伦多地区所有类型住房的基准价格达到120.8万加元,与一年前相比增长了31%。温哥华的涨幅较小,为17%,但整个地区的总体房屋均价较高,为123.02万加元。这两个数字都接近于全国平均房价水平的两倍。

加拿大及各省去年11月房价和同比涨幅对比。图源:CBC

在这两个市场上,100万加元以下的独栋住宅已经销声匿迹,这就是为什么温哥华的智库Generation Squeeze将这一数字作为一个引人注目的提案基线。该机构本周建议,对加拿大价值100万加元以上的住宅征收“豪宅税”。

该机构提出了一个累进税制,起征点是价值100万加元的房屋,价值300万加元以上房屋的税额逐渐增大。提出该建议的智库由不列颠哥伦比亚大学负责,但从加拿大抵押贷款和住房公司获得一些资助。

虽然该税种将每年计算一次,但它将被推迟到房屋出售时征收,因此它的功能类似于许多省份和城市已经征收的土地转让税。

不列颠哥伦比亚大学教授保罗·克肖是该组织的创始人之一,他说90%以上的加拿大人不会为该税种支付一分钱,因为它只适用于那些价值处于最顶端的房屋,这些房屋业主中的大多数人正坐拥大量无需征税的意外收益。

他在接受采访时说:“虽然政策制定者花了很多时间谈论他们要如何打击各种离岸避税工具,但我们提出一个房屋所有权征税框架,通过房屋价格上涨来获得税收。现在是保护真正的避风港(住房),而不是避税港的时候了。”

克肖估计,如果对价值100万加元的房屋征收0.2%的税,对价值300万加元以上的房屋征收1%以上的税,每年可带来大约50亿加元的收入,这些资金可用于支持专门建造的出租房,和其他旨在阻止投机的举措。只有房屋价值超过限额的部分才会被征税,比如对于价值120万加元的房屋来说,征税仅面向20万加元的部分。

他说:“如果你有一个120万加元的房子,每年需要额外支出400加元,而且你在出售之前不需要支付”。 他指出,一栋200万加元的房子每年将累积约3500加元的税款。这一价格水平足以跻身全国住房价格的前2%。

在最顶端,一个价值超过300万加元的房屋每年将被征收大约13500加元的税。克肖指出,这与一个年薪6万加元的人要缴纳的常规所得税大致相同,这就是为什么拟议的税收法案是“一个非常温和的数字,但却是更大的政策信号”。

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然而,不是每个人都相信这个计划会有效,甚至是可行的。瑞尔森大学教授穆尔塔扎·海德尔是认为加拿大住房市场失调并需要修复者之一,但他不认为对现有业主增加新的税收是实现这一诉求的方法。

他在接受采访时说:“这是我们称之为破坏需求的措施之一”。他说,解决市场不平衡的最有效方法不是试图压制需求,而是通过建造更多的住房来满足需求,而不鼓励为现有的少量住房进行竞价。

他说:“如果我们不解决真正的问题,即如何建造新的住房,而是继续供不应求,就像我们在过去五十年所做的那样,那么问题将继续存在。”

这与那些从事房屋销售者的观点不谋而合,他们长期以来一直抱怨加拿大的住房建设跟不上人口增长的速度。

多伦多房地产委员会首席市场分析师杰森·默瑟表示:“历史表明,需求方面的政策,如对主要住宅、外国买家和小规模投资者征收额外税收,并不是解决住房负担能力,或供应限制的可持续长期解决方案。减缓价格增长的唯一可持续途径是增加供应。”

简·隆德维尔在圭尔夫大学教授房地产金融多年,于2018年退休,她也对这一想法表示怀疑。她认为,这非但不能帮助解决负担能力的问题,反而可能会鼓励独栋房屋的业主留在原来的地方,使供应问题变得更糟。

她假设一个空巢老人在孩子长大并搬走后,考虑卖掉他们的房子。当面对这项新的征税,房主可能会说:"我就待在这个房子里吧,尽管我一个人住,而房子里有四个卧室。在我们说‘这是个好主意’之前,我们需要考虑一些影响。"

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她还担心对多单元住宅的业主征收附加税,会对租赁市场产生什么影响。她在接受采访时说:“他们将不得不收取更多的租金,以达到收支平衡。这就是我们想要做的吗?”

海德尔指出,虽然这项措施显然是想针对多伦多和温哥华过热的住房市场,但它对解决这些地区的负担能力没有什么帮助,因为这两个地方基本没有100万加元以下的独立屋。他说:“这种税收和措施的意外后果可能是巨大的”。

在去年的联邦选举中,自由党提出了一些旨在提高住房负担能力的想法,但没有一个想法与克肖提出的税收方案相类似。

在本周给加拿大新闻社的一份声明中,政府明确表示,它仍然对任何新的房产税没有兴趣。

声明称:“联邦政府已经多次明确表示,我们不会对加拿大主要住宅的所有权征税”。

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