彭博社的Hannah Levitt报道了富国银行准备缩减抵押贷款部门的消息。在2008年的金融危机后，富国银行是唯一没有从抵押贷款业务中退缩的大银行，而这使富国的市值大增。但在经过了一系列丑闻，以及高层领导的大换血之后，富国开始重新审视这项业务，并决定开始缩减业务。

富国银行计划缩减其庞大的抵押贷款帝国，曾经美国的每三笔住房贷款中就有一笔是由富国银行提供的，这一度使这家银行成为全美最有价值的银行。

据知情人士透露，富国银行的领导层不再致力于在这项业务中排名第一，他们正准备撤退，可能会从银行与外部抵押贷款公司的关系开始，富国去年创造的2050亿美元的新住房贷款中，约有三分之一是由这些公司提供的。

这一战略转变是在高管层发生变化，以及多年来艰难避免代价高昂的监管调查和对银行声誉的打击之后作出的决定。

仅在过去的一年里，丑闻事件就包括因损害处于困境中的借款人的失误而被处以的2.5亿美元罚款，以及彭博新闻社的一份报告披露，富国银行拒绝黑人房主的再融资的次数多于白人房主，比任何其他主要美国贷款机构都多。当大银行的负责人在下个月前往华盛顿参加国会听证会时，这两个话题都可能会被提及。

在2008年金融危机之后，美国大型银行认为抵押贷款的发放最好变得适度，而富国银行是唯一坚持之前做法的银行。现在，高管们正在制定计划，将约束新的贷款和相关业务，如贷款服务。一位高管表示，如果富国银行的抵押贷款业务最终能达到摩根大通如今的规模，那将是令人惊讶的。

由于许多细节尚未确定，重点将放在向现在已经与银行有关系的人提供贷款，或者在银行已经有业务的地方。

这家位于旧金山的公司在一份声明中说：“富国银行致力于通过我们的家庭贷款业务支持我们的客户和社区，与业内其他公司一样，我们正在评估我们的抵押贷款业务的规模，以适应一个急剧缩小的发放市场。我们也在继续审视整个公司，以确定优先次序和最佳定位，为了更广泛地服务我们的客户。”

据这些人说，富国银行内部关于如何处理抵押贷款业务的争论，已经持续了几个月，最近几周开始达成了共识。他们要求不透露姓名，以讨论正在进行的内部审议。

这些人说，重新调整几乎肯定会包括削减，甚至可能停止所谓的代理抵押贷款（correspondent mortgage lending），即富国银行为外部人士安排的贷款提供资金。这种渠道带来了好处，但也带来了风险。一些银行利用代理贷款来分散或充实他们可能保留在资产负债表上的投资组合。富国银行内部的一个担忧是，当它为其他公司的大量贷款提供资金时，如果后来出现问题，它将承担任何声誉上的损失。

接下来，是银行的第三方的服务业务，即负责监督其他贷款人提供的，约7000亿美元贷款的账单和收款，也将缩减。富国银行可能会审视的一个领域是为联邦住房管理局的贷款（注：为一些难以获得私人贷款的借款人提供贷款，由联邦政府承保，私人银行发放贷款，风险较大）提供服务。

银行已经从联邦住房管理局的贷款中撤出。一些知名的银行家多年来抱怨说，处理联邦住房管理局的债务不值得冒险，因为政府可能会指责他们的做法并处以重罚。

银行将抵押贷款服务权作为一种资产，随着时间的推移将产生收入。截至年中，富国银行在资产负债表上对这些服务权的估值为104亿美元。

随着美联储加息，富国银行内部的裁员工作已经在进行中。内部人士承认，随着银行重新调整其规模，这些裁员工作最终将更加深入。

不太清楚的是，富国银行直接发放的住房贷款量可能会长期发生变化，以及该银行将在其资产负债表上囤积多少资金。这些决定可能更多地取决于经济和利率的发展。但是，公司不断发展的理念的一个迹象是，高管们已经接到命令，要改进对现有消费银行和财富管理客户申请的处理，而不是将他们转到非客户使用的同一系统。

被推上了“枪口”

在对富国银行的抵押贷款帝国进行严格审查之前，银行的整个领导层都发生了变化。

查理·沙夫在近三年前开始担任首席执行官，处理一系列丑闻，这些丑闻始于银行被揭露为客户开设了数百万个未经授权的账户。这些滥用职权的行为激怒了公众，将公司推到了国会山的枪口前，并引发了一系列的监管制裁，包括美联储对公司的规模施加的上限。沙夫随即开始审查银行的业务，出售资产管理公司、企业信托部门和学生贷款书。

据内部人士称，是否缩减抵押贷款相关业务的问题一再出现，但一些关键的高管赞成继续保持公司在市场上的主导地位。文件显示，在过去十年中，富国从抵押贷款业务中获得了超过570亿美元的收费。他们在支付成本后并没有列出利润。

最近几个月，风向开始发生变化。6月，沙夫表示富国银行正在密切关注抵押贷款。几周后他指出，他不会被公司过去在这项业务中的雄心壮志所束缚。

现年57岁的沙夫在上个月的电话会议上对分析师们说：“我们对只为了在抵押贷款业务上做得特别大不感兴趣。我们从事住房贷款业务是因为我们认为住房贷款是我们与客户交流的重要产品，这将最终决定它的适当规模。”

那一周，富国银行宣布，消费者贷款负责人迈克·温巴赫将被贷款人的多元化部门、代表和包容性负责人克莱伯·桑托斯取代。此后，关于战略变革的会谈加速进行。

“想成为第一”

与几年前相比，这是一个相当大的转变，当时富国银行正在捍卫其在抵押贷款上的桂冠，以应对以Rocket Mortgage为首的在线贷款机构的冲击。

银行当时的财务主管约翰·施鲁斯贝里在2018年初说：“无论与谁竞争，我们都想成为第一，因为这是我们的立场，我们对此充满热情。”

此后，富国银行的抵押贷款部门多次出现丑闻，银行发誓要做得更好。那一年，美国货币总稽核办公室（OCC）和消费者金融保护局，对此银行包括抵押贷款在内的各种滥用行为罚款10亿美元。其中，富国银行向一些客户多收了锁定低利率的费用。

富国银行还在当年披露，一个软件故障导致银行拒绝向一些符合条件的，挣扎中的买家提供贷款修改（注：在借款人无法按时支付月供时，与银行谈判以修改还款条件），导致银行对数百人进行了断赎（注：债权人对没有履行借款义务的借款人进行清偿，通常是收缴房屋。）

然后在去年，OCC再次对此银行进行了惩罚，理由是其在改善其避免断赎和帮助受影响借款人的系统方面缺乏进展。监管机构命令银行不要从其他公司获得某些住宅服务权，并确保某些借款人不会从其服务组合中转移出来，直到它使受害者得到补偿。

富国银行抵押贷款业务的最新问题是，其对黑人和白人房主的批准率之间的差距，这些人在新冠疫情中急于降低利息支付。2020年，在向富国银行填写再融资申请的黑人中，约有47%的人获得批准，而白人房主的比例为72%。自从彭博社曝光了这些数据后，富国银行面临联邦诉讼和立法者的重新审查。

富国银行表示，它对所有潜在借款人的待遇是一致的，无论他们的种族或族裔如何，对2020年再融资决定的内部审查显示，“额外的、合法的、与信贷有关的因素”是造成这种差异的原因。

抵押贷款界的牛仔们

即使在经济下滑的情况下缩水，也会很复杂。经济的不确定性和较高的美联储利率会损害一些抵押贷款资产的价值。富国银行还将不得不应对OCC对将许多服务客户转移出公司的限制。高管们预计这一过程可能需要数年时间。

一旦完成，它将结束这个行业的一个篇章。

进入2008年金融危机，银行主导了住房贷款市场。金融危机发生后，许多大型贷款机构面临着抵押贷款相关业务带来的数百亿美元的债务，于是退缩了。例如，美国银行在收购了丑闻缠身的全国金融公司（Countrywide Financial）后，在2009年的一个季度里发放了1000多亿美元的新住房贷款。到了2018年，它的发放贷款额度还不到这个数字的10%。

富国银行认为自己是个例外。公司在危机中避免了年度亏损，然后又通过再融资热潮而大赚一笔，使抵押贷款成为银行身份的关键部分。到2012年初，行业观察家们估计它在美国抵押贷款市场的份额超过了33%，创下了纪录。

高管们希望走得更远。在当年500多名贷款官员的聚会上，销售经理们打扮成牛仔，嘴上贴着假胡子，屁股上挂着六轮手枪，敦促员工们多放贷款。邀请函上写道：“40%，否则就完蛋！”（注：指富国银行希望得到40%的抵押贷款市场份额。）

在抵押贷款引擎的推动下，银行连续六年创下了利润纪录。在那段时期的大部分时间里，它的市值超过了摩根大通。

但2016年开始爆发的丑闻结束了这一局面。富国银行现在是美国第三大最有价值的银行，市值为1740亿美元，还不到摩根大通的一半。

与此同时，一批新的在线抵押贷款机构涌现，填补了银行留下的空白。在2006年住房市场达到上一个高峰时，Quicken Loans从第34大抵押贷款供应商发展到最终在发放新的住房贷款方面超过了富国银行。在这一过程中，它改名为Rocket。但这家企业持有和服务的抵押贷款数量，仍然远远少于富国银行。

银行家们抱怨说，他们受制于更多的监管机构，随之而来的是更大的调查和丑闻的可能性。

沙夫在6月份的一次会议上说：“今天，在银行内部经营抵押贷款业务，与15年前非常不同。这确实迫使你坐下来，说：‘这意味着什么？你想做多大？这个业务的位置在哪里？’”