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万科旗下万物云将在香港上市,或为港股年内最大IPO

2022-09-22 04:46:20

路透社报道,大牌企业对交易产生兴趣时,通常也伴随着风险。万科是中国市值最高的私营开发商,它正冒着股市动荡和大陆房地产行业内爆的风险,以近80亿美元的估值分拆其子公司万物云。这远远低于早先预估的价格,但与许多同行相比,它的估值仍然很高。

Ngguls, CC BY-SA 4.0 , via Wikimedia Commons

在最高的价格区间,住宅和商业地产管理公司万物云将筹集约7.9亿美元,这将是香港今年最大规模的首次公开募股。根据财经刊物《IFR》,去年的一轮融资对其估值约为140亿美元。两年前,类似股票的估值高达预期收益的27倍。当时市场环境更好,自那时起一项香港房地产指数已下跌72%。

根据《IFR》,万物云的估值为2023年收益的17倍,与同行的平均水平基本一致。然而,国有企业的估值高达30倍,而像碧桂园这样的私企的估值为8倍,两者之间存在很大的差距。

物业管理公司的卖点一直是收入来源,以及快速增长的技术产品。万物云遵循这一模式,其高科技部门的销售额不到10%。也许这就是为什么公司在第一次申报时就把“空间科技”从其正式名中删除了。

然而,与它的利润更相关的是盈利能力的波动,这取决于万物云的客户。去年,公司为其母公司管理住宅物业的毛利率为16%,但为其他公司工作的毛利率为4%。对于商业地产,其利润率分别为20%和12%。万物云将这种差距归结为280亿美元的万科品牌和质量,以及新的第三方工作的设置成本。除非万科再次大兴土木,否则很难看到万物云保持其最近28%的净利润增幅。

不过,母公司万科会从最近在香港上市的其他公司中得到一些安慰。中国中免上个月融资21亿美元,其股价自此上涨了13%,超过了大盘。即便如此,万物云似乎也没有对其面临的艰难条件做出多少让步。在疲软的市场中,这是个危险的要求。

背景

据财经刊物《IFR》报道,按每股52.7港元的价格区间上限计算,交易对万物云的估值是其2022年预期净利润的24倍,是其2023年预测净利润的17倍。

此次上市之际,中国内地房地产行业正面临现金紧缩和信心丧失的危机,导致几家开发商违约,预计会有更多开发商违约。

万科是众多从其子公司筹集资金的同行中最新的一家。预计万物云股票将于9月29日开始交易。

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