这三个国家的房市躲过了金融危机冲击,如今却深陷房价暴跌泥潭

《经济学人》11月24日发文,2007年至2009年期间,房地产市场崩盘导致全球经济陷入衰退,但有三个国家平稳度过了这场骚乱。如今,它们成了受房价暴跌影响最大的国家。

《经济学人》报道截图

尽管其他地方的房地产价格暴跌,澳大利亚、加拿大和瑞典这三个国家仍录得两位数的增长。这些国家是幸运的。例如,大宗商品的繁荣支撑了澳大利亚和加拿大的经济。但明智的政策也是一大因素。这三个国家被当作其他国家的光辉榜样,官员受到热烈的赞扬。时任加拿大央行行长的马克·卡尼(Mark Carney)被一家英国报纸称为“银行业最大的法宝”。

在富裕国家,房价在经历了多年的高速增长后,现在开始下跌。而像澳大利亚、加拿大和瑞典这样过热的市场,正面临急剧下跌。由极低利率推动的抵押贷款狂潮,给每个国家的家庭都留下了巨额债务。

在加拿大,这些债务占可支配收入的比例为185%,澳大利亚为202%,瑞典为203%。相比之下,在上一次崩盘中首当其冲的国家,包括美国、爱尔兰和西班牙,债务水平都有所下降(如下图)。

《经济学人》制图

在这种债务堆积起来之前,楼市萧条和经济衰退往往更加严重。过高的杠杆率使人们更容易受到失业、利率上升和房价下跌的影响,美国在大萧条和最近的金融危机中就证明了这一点。随着各国央行目前以40多年来最快的速度加息,深陷抵押贷款债务的国家将再一次面临可怕的后果。

自2007年以来,澳大利亚、加拿大和瑞典的房价已经上涨了一倍多,而英国和美国的房价分别上涨了50%和61%。所有这三个国家的高移民水平意味着,自千禧年以来,人口增长已经超过了经合组织的平均水平。经合组织主要由富裕国家组成。

澳大利亚人口增长了三分之一,加拿大增长了四分之一,瑞典则增长了六分之一。家庭规模的缩小也在推高房价。根据加拿大皇家银行的数据,自2016年以来,独居或生活在小家庭中的人数增加,使加拿大的家庭数量每年增加约3万户。现在有近30%的加拿大人独居。

由于房价暴涨,加拿大家庭去年新增抵押贷款债务达到创纪录的1900亿加元(1500亿美元),是2019年的两倍多。与此同时,瑞典人6月份此类债务较三年前同期增加了3700亿瑞典克朗(400亿美元)。

宽松的信贷也吸引了投机者,激励人们寻找度假屋。在安大略省(包括加拿大最昂贵的市场多伦多),六分之一的房主现在至少有两处房产。而在瑞典,每5个人中就有一个拥有一套避暑小屋。

因此,尽管贷款机构和监管机构努力收紧信贷标准,但贷款风险上升并不令人意外。据澳大利亚金融监管机构估计,今年第二季度22%的新增抵押贷款使持有人处于脆弱的财务状况,他们的债务与收入比率达到6或更高。

在加拿大,央行习惯用债务收入比来评估风险的指标,在今年年初新发放的抵押贷款中,有27%使持有人的债务收入比达到4.5甚至更高。

而在瑞典,2021年这类贷款占新增抵押贷款的比例上升至14%以上。瑞典央行行长斯特凡·英维斯(Stefan Ingves)将这种债务累积形容为“就像坐在火山顶上一样”。

利率上升或房地产价格下跌,很可能促使火山爆发。澳大利亚央行预测,房价将下跌20%,这将是40年来的最大跌幅。加拿大皇家银行的数据显示,加拿大房价可能从峰值暴跌14%。

上述三个国家的大量债务由较富裕的家庭持有,目前,失业率仍然相对较低。但是,如果失业率开始上升(很可能会上升),情况可能迅速恶化。

在全球金融危机之后,澳大利亚、加拿大和瑞典被誉为世界各国的榜样。而这一次,它们似乎更有可能成为一个警示性的例子。

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